Российский рынок жилья столкнулся с парадоксальной ситуацией: банки начали предлагать ипотечные программы с нулевой или даже отрицательной рентабельностью для себя. Этот тревожный сигнал, по мнению экспертов, указывает не на временные трудности, а на глубокий структурный кризис, охвативший и строительную отрасль, и сектор недвижимости в целом. Об этом в эксклюзивном комментарии для редакции заявил ипотечный брокер Дмитрий Ракута.
Фундаментом проблемы стала катастрофическая недоступность жилья для большинства граждан. Цены на недвижимость за последние годы взлетели до рекордных высот, отрезав от рынка целые категории потенциальных покупателей. Ситуацию усугубили высокие ключевые ставки, сделавшие ипотечные кредиты чрезвычайно дорогими, и одновременное снижение реальных доходов населения. Покупательская способность граждан серьезно подорвана.
«Сейчас многие потенциальные покупатели отложили приобретение недвижимости, ожидая более выгодных условий или стабилизации ситуации. Это привело к снижению продаж и, соответственно, к необходимости стимулировать рынок любыми способами», — констатировал Дмитрий Ракута.
Результат не заставил себя ждать: спрос на ипотеку и, как следствие, на покупку квартир резко сократился. Рынок новостроек, который долгое время держался на ипотечном кредитовании, особенно государственных программ, начал давать сбои. Застройщики оказались в тисках. С одной стороны, падают продажи, с другой — растут издержки.
Строительные компании столкнулись с постоянным ростом стоимости строительных материалов, комплектующих и услуг подрядчиков. Логистические сложности и проблемы с поставками лишь добавляют головной боли, приводя к задержкам ввода объектов. Все это закономерно ведет к увеличению себестоимости квадратного метра и резкому снижению рентабельности строительного бизнеса. Многие проекты оказываются на грани убыточности или уже работают в минус.
Именно здесь возникает феномен «ипотеки в убыток» для банков. Финансовые институты, понимая масштаб угрозы для всей отрасли, идут на беспрецедентные меры.
«В таких условиях банки идут на риск — выдавая кредиты с минимальной или нулевой доходностью — чтобы поддержать стройиндустрию и избежать ее полного спада», — пояснил эксперт Ракута.
По сути, кредитные организации сознательно соглашаются на операции, которые не приносят прибыли или даже требуют дополнительных вливаний. Это крайняя мера, направленная на то, чтобы хоть как-то поддержать обороты строительного сектора, не дать ему рухнуть окончательно. Без притока денег от ипотечных сделок многие застройщики просто остановятся, что грозит цепной реакцией по всей экономике.
Важнейшим элементом этой сложной головоломки выступает государство. Власти крайне заинтересованы в сохранении стабильности на рынке жилья, который является значимым драйвером экономики и обеспечивает миллионы рабочих мест.
Политика поддержки строительной отрасли, даже косвенная, может включать в себя стимулирование банков к продолжению кредитования, пусть и на невыгодных для них самих условиях. Предотвращение полномасштабного кризиса в строительстве и сопутствующих отраслях становится приоритетом, оправдывающим временные убытки финансового сектора. Таким образом, феномен «ипотеки в минус» — это симптом гораздо более серьезных системных проблем, требующих комплексного решения.
